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中山市“三旧”改造实施办法(试行)

《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》解读

政策文件: 《中山市人民政府关于印发中山市“三旧”改造实施办法(试行)的通知》

我市出台了《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》(中府〔2018〕55号,以下简称《实施办法》),于2018年7月13日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》(中府〔2015〕14号)的相关规定,现就文件解读如下:


一、政策出台背景说明


根据《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)等上级有关政策精神,按照边实施边探索、边评估边完善的思路,经借鉴周边城市有益做法和社会各界的意见建议,我市组织对《中山市“三旧”改造实施细则(修订)》(中府办〔2017〕43号)进行研究修订,突出以政府引导、激发市场动力,拓宽社会投资取得开发权渠道,调动原产权人参与改造的积极性,并结合我市土地情况,区分旧村庄改造、旧城镇改造、“工改住”、“工改工”项目进行分类施策等作为政策导向,出台本《实施办法》。


二、政策的主要内容


本《实施办法》主要由八部分构成:

第一部分为总则,阐述了政策目的、依据,“三旧”用地概念及改造类型划分,改造原则、“三旧”用地标图入库要求、改造项目要求和“三旧”用地供地方式等。

第二部分为规划与计划,明确“三旧”改造专项规划、改造单元规划、项目预备库和年度实施计划、改造方案的编制内容和要求、审批及效力等。

第三部分为改造项目的实施,包括全面改造和微改造两种类型,其中第一节“全面改造”,阐明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途规定、协议出让的地价计收、工业改造项目奖励、交由政府公开招拍挂后土地收益补偿及其他政策措施等的概念、实施方式、业务流程、供地政策和有关要求等;第二节“微改造”阐明了微改造概念、实施方式、业务流程、用地政策和有关要求等,鼓励各镇区结合乡村振兴战略加快推进微改造,建设美丽乡村。

第四部分为完善历史用地手续,阐述了历史用地概念释义,明确了完善用地手续的条件、办理要求、供地政策(含村企合作的供地方式),以及“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地的处理。

第五部分为鼓励措施,提出了“三旧”改造涉及行政服务和项目审批、用地指标和规模、规划鼓励政策、财政收入分成等鼓励措施,旨在进一步调动市场各方动力,提高属地镇区组织实施“三旧”改造的积极性。

第六部分为监督检查,明确了“三旧”改造项目信息公开要求及具体规定、项目监管要求、用地供后监管、工作检查监督及成效考核要求等。

第七部分为职责分工,明确了市“三旧”改造工作领导小组及其办公室、属地镇区政府及市相关部门的职责分工,强调市层面主要负责政策制定、整体统筹及协调服务,镇区层面主要负责项目的具体组织、审查、核实以及实施过程的统筹监管等。

第八部分为附则,主要是政策解释及施行日期说明。

此外,本《实施办法》附带了“三旧”改造工作总概性流程图、改造项目可开发建设面积计算规定和相关名称解释,尽量给改造各方较清晰的改造预期。同时,与本《实施办法》同步出台的还有《中山市旧城镇全面改造实施细则(试行)》、《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》、《中山市旧村庄全面改造实施细则(试行)》3个配套政策,明确了相关具体流程和政策细节,旨在提高政策实施的可操作性。


三、主要鼓励措施


本《实施办法》,新鼓励措施主要有:

(一)扩大协议出让方式供地,确保市场主体的土地开发权。可以采取协议方式出让的情形,包括:

1.旧村庄、旧城镇改造中,通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目;

2.旧厂房改造中,集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后,自行改造或与市场主体合作改造为工业或商业用途的项目;

3.未完善用地手续的历史用地,经完善土地征收手续后改造为工业或商业用途的项目;

4.难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地。

(二)加大工业改造项目的奖励支持力度。

1.对用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的,在项目竣工验收后,对项目总建筑面积按200元/平方米标准,由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。该条措施较原政策,将享受奖励的面积数从15亩降为10亩,并将原政策容积率超过1.5的部分面积才奖励,改为达到容积率1.5的全部面积均奖励;

2.对原厂房年代较新、结构完好,扩产需要、符合规划、结构安全的,加建新建筑,只要整宗地达到1.5的,对加建部分奖励200元/平方米;

3.改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,经市经信部门出具认定意见,奖励标准再提高20%,单个项目最高奖励1000万元;并明确对规模较大的改造项目,各镇区可以在市财政1000万封顶的基础上再行奖